BILANCIO

ALLOGGI TICINO SA - RENDICONTO SULL'ESERCIZIO 2017

Nel 2017 il settore degli immobili in affitto è entrato a tutti gli effetti in una fase calante, avviatasi peraltro già nella seconda metà del 2016 a seguito di una concomitanza di fattori particolari, di cui il principale è senz’ombra di dubbio il contesto dei tassi d’interesse negativi in atto da oltre due anni, che ha funto da vero e proprio motore dell’ulteriore rilevante crescita dell’attività edilizia malgrado l’offerta di abitazioni superasse la domanda ed il mercato già offrisse una generosa disponibilità di superficie sfitte. Un’espansione edilizia, in particolare nel ramo delle abitazioni locative, che non è stata sostenuta in modo adeguato dalla crescita demografica - con un incremento naturale molto meno consistente rispetto agli anni precedenti ed un saldo del flusso migratorio pure in continua diminuzione - e che ha condotto ad un’intensificazione della concorrenza tra proprietari per attirare gli inquilini, a tutto beneficio di questi ultimi che sono così risultati agevolati nella ricerca di un alloggio, riuscendo sempre più spesso ad ottenere affitti più bassi, specie nelle regioni confrontate con un forte eccesso d’offerta. Una situazione che ha esposto - ed oggi ancora espone - i proprietari immobiliari al rischio di aumento incontrollato del numero degli sfitti nonché alla pressione sui redditi da locazione.

Anche Alloggi Ticino SA ha risentito del cambiamento radicale delle condizioni del mercato immobiliare locativo poc’anzi accennate. Abituata nell’ultimo decennio a registrare un tasso di sfitto prossimo all 1-2% (sino al 2016 la media annua di abitazioni sfitte era solita assestarsi a 10 / 15 unità), a gennaio 2017 gli appartamenti sfitti erano 34 e a dicembre se ne contavano ben 84 (cifra comprensiva pure delle 29 unità sfitte della residenza “Al Riale C” inaugurata nel primo trimestre 2017). Confrontata con questa nuova e preoccupante tendenza, la società ha prontamente reagito, attuando opportune misure tese a frenare l’emorragia di inquilini ed al tempo stesso a reperirne di nuovi, quali ad esempio l’intensificazione delle relazioni con le Autorità cantonali e comunali attive in ambito sociale nonché con diversi enti privati di pubblica utilità, la commercializzazione degli appartamenti con particolari azioni e l’esecuzione di interventi di “lifting” agli immobili per accrescerne l’attrattiva.

Il mutato quadro operativo non ha però distolto l’attenzione della società dal perseguimento degli obiettivi di gestione del proprio portafoglio immobiliare nella prospettiva, analoga agli esercizi precedenti, di conservarne il valore, di garantire agli inquilini abitazioni di qualità e di contenere, nel limite del possibile, le perdite per sfitti. Anche nel 2017, gli investimenti nella manutenzione ordinaria e straordinaria degli edifici sono stati rilevanti, raggiungendo nel complesso pressoché CHF 4,9 mio. Accanto agli importanti lavori di ristrutturazione degli stabili in via Guisan a Chiasso, le voci di spesa più consistenti hanno riguardato il risanamento di facciate e terrazze, diretta conseguenza del progressivo ed inesorabile invecchiamento del compendio immobiliare.

Nel solco di un trend ormai consolidato, anche nell’esercizio 2017 la società ha registrato una marcata contrazione delle sovvenzioni cantonali e federali,  fattore che unito all’aumento degli oneri di rimborso delle riduzioni di base ed alle perdite per sfitti (più che raddoppiate rispetto al 2016) ha determinato una diminuzione del 4% c.a. (pari a CHF 570’000.-) degli introiti netti dalla gestione immobiliare. I costi sono rimasti sostanzialmente in linea con i valori registrati nel recente passato, non così invece per il carico fiscale che è fortemente cresciuto in conseguenza dell’aumento del valore di stima dei fabbricati. Tutto ciò nonostante, grazie anche al protrarsi delle condizioni favorevoli del mercato delle ipoteche che ha consentito un forte calo degli oneri finanziari e rinnovi a condizioni vantaggiose, l’esercizio si è chiuso con un utile di CHF 1’227’000.-, superiore del 19% rispetto a quello precedente. È una progressione che non deve però trarre in inganno poiché nel 2015 la società aveva effettuato un ammortamento straordinario di CHF 1.5 mio e nel 2016 CHF di 0.5 mio, inoltre nell’anno qui in rassegna - e per la prima volta - la società ha deciso di attivare la spesa di CHF 0,72 mio relativa alla realizzazione del cappotto termico di uno dei due stabili di Chiasso. Il capitale proprio della società è cresciuto da CHF 27.986 mio a CHF 29.213 mio e raggiunge ora il 16.8% della somma di bilancio.

L’esercizio 2017 è coinciso pure con i 30 anni di esistenza della società, traguardo che è stato festeggiato a Gordola il 15 marzo, alla presenza del presidente del Consiglio di Stato on. Paolo Beltraminelli e del sindaco on. Damiano Vignuta, in occasione dell’inaugurazione della già citata residenza “Al Riale C”, struttura dotata di 44 appartamenti specificamente destinati a persone anziane autosufficienti, sole o in coppia, orientata al modello Coabitan-Ti sviluppato in collaborazione con la SUPSI.

Significativi progressi si sono registrati anche nella concretizzazione degli obiettivi che la società si è prefissata nell’ambito dell’eliminazione delle barriere architettoniche nonché del risparmio energetico e protezione dell’ambiente. In tale ultimo contesto, Alloggi Ticino SA può fregiarsi di aver ricevuto dal WWF il riconoscimento “Il sole sul tetto 2017” in relazione all’impianto fotovoltaico realizzato sul tetto della residenza in via Ronco a Novazzano: nel primo anno di funzionamento il 64% dell’energia prodotta (102’507 kWh) è stato consumato direttamente dagli inquilini dei 52 appartamenti, ai quali la società ha quindi fornito corrente elettrica “pulita”, per giunta ad un prezzo più vantaggioso rispetto a quello applicato dall’azienda distributrice locale. Un progetto pilota dimostratosi efficace tanto sul piano ambientale che finanziario e che la società ha intenzione di replicare in altri stabili.

Restando in tema di iniziative, si segnala che, dopo approfondita analisi e confronto pure con la specialista immobiliare Wüest Partner SA, la società ha deciso di sospendere il progetto per la realizzazione di alloggi a pigione moderata per anziani autosufficienti in prossimità dell’Istituto San Carlo a Locarno, su un sedime di proprietà della città e concesso in diritto di superficie. Nel comparto territoriale interessato hanno infatti preso avvio diverse promozioni immobiliari di analogo contenuto, circostanza che contribuisce ad alimentare il rischio di futuro sfitto e di conseguente riduzione del costo degli affitti, insomma un quadro che ha fatto decadere - almeno per il momento - la necessità d’intervento di Alloggi Ticino SA.

Infine, costatando con soddisfazione come l’avvicendamento in seno alla direzione della società, pianificato ed intervenuto a metà esercizio, si sia perfezionato nel migliore dei modi, il Consiglio d’amministrazione rivolge un sincero ringraziamento tanto alle collaboratrici, che con il loro impegno hanno contribuito in modo sostanziale ai buoni risultati ottenuti dalla società, quanto agli azionisti, che da sempre ne sostengono le progettualità.

 

Il presidente:
Avv. Marco Alberto Guidicelli

 

BILANCIO AL 31.12.2017 (in 1'000 Fr.)

ATTIVO
2017
2016
  PASSIVO
2017
2016
Liquidità
2'903
4'509
  Capitale di tervi a breve termine
5'898
133'470
Crediti e Ratei attivi
253
278
  Capitale di terzi a lungo termine
130'721
133'470
Altri Crediti a breve termine
1'443
1'641
  Accantonamenti
7'567
7'588
Attivo Circolante
4'599
6'428
  Capitale di terzi
144'186
147'369
             
Immobili
239'625
226.586
  Capitale azionario
15.200
15.200
Rettifica valore immobili
-71'193
-67'749
  Riserve
7'046
6'994
Valore netto degli immobili
168'432
158'836
  Utile riportato
5'740
4'765
Anticipi per immobili in costruzione
9'744
  Utile dell'esercizio
1'227
1'027
Altri attivi
109
47
  Capitale proprio
29'214
27'986
Attivo fisso
168.801
168'927
       
TOTALE ATTIVO
173'400
175'355
  TOTALE PASSIVO
173'400
175'355


CONTO ECONOMICO
2017
2016
Introito netto da inquilini
12'909
12'890
Sussidi
1'609
1'943
Rimborsi Riduzione di Base
-1'453
-1'238
Introito netto dalla locazione
13'066
13'595
Altri introiti al netto di perdite
76
151
Ricavi gestione immobili
13'142
13'747
 
Manutenzione
4'881
5'068
Interessi passivi, attivi e spese banca
1'719
2'139
Ammortamenti imm.
3'444
3'272
Ammortamenti e rettifiche attivo fisso
55
13
Spese amministrative e costi diversi
1'113
1'282
Totale costi netti
11'212
11'775
     
Risultato operativo
1'930
1'972
Risultato neutro e imposte
-702
-945
UTILE NETTO
1'227
1'027


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